Efectele creșterii cursului asupra tranzacțiilor imobiliare și a pieței de credite. Specialiștii Imobiliare.ro Finance explică impactul fluctuațiilor ROBOR
Adaugă-ne ca sursă preferată în Google
Urmărește Libertatea in Google Discover
Volatilitatea cursului leu/euro și fluctuațiile înregistrate de ROBOR pot avea implicații directe atât asupra românilor care au deja credite ipotecare, cât și asupra celor care mizează pe un împrumut pentru a deveni proprietari sau se află pe ultima sută de metri spre finalizarea unei achiziții imobiliare.
Cuprins:
„Traversăm o perioadă în care piețele taxează puternic o percepție ridicată a riscului economiei noastre. Cu un guvern interimar și tensiuni politice care divizează societatea, din păcate, cei care plătesc prețul în aceste zile sunt chiar cumpărătorii de locuințe. Ei se văd nevoiți fie să aducă bani în plus pentru mult dorita locuință, fie să-și asume un risc așteptând sau să intre în negocieri complexe cu vânzătorii pentru a limita impactul diferențelor de curs valutar. Este cu atât mai dificil cu cât prețurile locuințelor au crescut, de la an la an, cu 15%”, a declarat Dan Niculae, Managing Director Imobiliare.ro Finance.
Iată care sunt consecințele creșterii cursului asupra pieței de creditare și asupra tranzacțiilor imobiliare, dar și ce implicații concrete pot avea fluctuațiile ROBOR. Detalii pe larg și soluții pentru cei afectați, într-o analiză realizată de specialiștii Imobiliare.ro Finance.
Curs în creștere, locuințe mai scumpe
Cursul valutar oficial continuă să se mențină peste pragul de 5 lei/euro, fapt ce influențează deja tranzacțiile imobiliare. Primele efecte pot fi văzute deja în piață. Cei mai mulți dintre români se apropie, în momentul în care vor să acceseze un împrumut, de nivelul maxim al gradului de îndatorare permis - de 40%, respectiv de 45% din venituri în cazul primei locuințe. În această situație, banca nu poate să acopere diferența de curs prin credit.
Astfel, aceste persoane sunt nevoite să vină cu mai mulți bani de acasă pentru a finaliza tranzacțiile, deci un efect al creșterii cursului leu/euro este majorarea avansului. În momentul de față, mulți dintre cei care își doresc să devină proprietari și apelează la credite ipotecare pentru a încheia tranzacții imobiliare achită un avans mediu de circa 18%.
Alte consecințe ale creșterii cursului valutar apar în cazul locuințelor noi scoase în piață cu prețuri aflate spre limita superioară a pragului sub care cumpărătorii beneficiază de TVA redus. O creștere a cursului se traduce în diferențe care pot fi, în unele cazuri substanțiale, în prețul final de vânzare. Vă reamintim că la achiziția locuințelor mai ieftine de 600.000 de lei, a căror suprafață utilă nu depășește 120 mp, se achită un TVA de 9%. În cazul în care acest nivel este depășit, TVA ajunge la 19%.
Să luăm câteva exemple concrete. Un apartament nou cu 2 camere din Capitală, localizat în cartierul Băneasa, se vinde, potrivit datelor Imobiliare.ro, cu un preț mediu de 141.900 de euro, iar cumpărătorii se așteaptă din start să achite un TVA de 19% la achiziție. Pe 5 mai, o proprietate de acest tip putea fi cumpărată cu o sumă echivalentă cu 706.300 lei. Astăzi, costă 724.200 lei, deci s-a scumpit în doar câteva zile cu aproximativ 18.000 de lei.
O locuință similară aflată într-un bloc în construcție dintr-una dintre cele mai căutate zone din Cluj-Napoca, Mărăști, se vinde cu 120.000 euro. Săptămâna trecută, prețului solicitat era echivalent cu 597.300 de lei. Viitorul cumpărător urma să plătească un TVA 9% din prețul de achiziție. Prețul depășește, la ora actuală, 600.000 de lei motiv pentru care costurile cumpărătorului cresc nu doar pe fondul cursului, ci și în contextul în care proprietatea se încadrează acum la un TVA de 19%.
Ajunși într-o astfel de situație vor exista cumpărători care pot renunța la tranzacții pentru că fie nu își permit, fie nu doresc să acopere diferența de bani venită pe fondul TVA-ului mai mare sau cursului în creștere.
Prețurile locuințelor au înregistrat noi majorări de la începutul anului. Apartamentele sunt scoase la vânzare, la nivel național, cu un preț mediu de 1.842 euro/mp util, potrivit Indicelui Imobiliare.ro. Acestea sunt cu 6% mai scumpe decât în ianuarie. În plus, cumpărătorii plătesc cu 15% mai mult acum pentru o locuință decât în urmă cu un an.
Un al treilea scenariu îi implică pe românii care au deja contracte semnate cu dezvoltatorii, cu termene agreate de plată. Ei pot ajunge în situația în care fie reușesc să acopere diferențele generate de evoluția cursului, fie pot pierde avansul achitat deja pentru locuințele pe care își doreau să le cumpere.
„Cei care au mai văzut astfel de situații de-a lungul timpului reacționează cu calm, caută soluții și consultă, în acest sens, experții. În perioade de incertitudine ridicată, la fel ca și pe burse, a reacționa din panică sau a încerca să speculezi cursul pieței este o abordare riscantă, în special în cazul deciziilor cu impact pe termen lung așa cum sunt cele legate de locuințe. Prudența câștigă, așadar, în aceste săptămâni de foc”, a declarat Dan Niculae, Managing Director Imobiliare.ro Finance.
Efectele fluctuațiilor ROBOR. Este refinanțarea o soluție?
Indicele ROBOR (Romanian interbank offer rate) a suferit o serie de fluctuații în ultimele zile. ROBOR la 3 luni a ajuns la 7,29%, iar ROBOR la 6 luni a ajuns la 7,39%.
Evoluția ROBOR este legată, în cea mai mare parte, de nivelul de lichiditate existent în piață și influențează, în special, împrumuturile acordate companiilor. Impactul său asupra românilor cu credite ipotecare este unul limitat, în contextul în care indicele a fost înlocuit din 2019 de IRCC (Indicele de referință pentru creditele acordate consumatorilor). Le recomandăm celor care nu au luat încă decizia de a trece la IRCC să ia în considerare un astfel de pas, având în vedere faptul că acesta le poate oferi o mai mare predictibilitate, dar si un cost mai mic.
IRCC nu depinde la fel de mult de fluctuațiile sale zilnice, ci este aplicabil pe un interval de trei luni, cu o întârziere de un trimestru față de perioada de referință. Indicele se va menține la 5,55% până la 30 septembrie 2025, potrivit specialiștilor Imobiliare.ro Finance.
Evoluția IRCC a urmat în ultimele zile o traiectorie ascendentă, odată cu creșterea ROBOR. Indicele zilnic este calculat ca medie ponderată a ratelor de dobândă cu volumele tranzacțiilor de pe piața interbancară. Dacă dobânzile își revin, să spunem după aflarea rezultatelor alegerilor prezidențiale, impactul nu va fi unul considerabil pe termen lung. Discutăm de doar câteva zile afectate dintr-un total de 90 necesare stabilirii valorii IRCC care va influența creditele ipotecare cu dobândă variabilă abia din trimestrul IV al acestui an.
Vă reamintim că anul 2025 a adus, până acum, o scădere graduală a IRCC, pe fondul deciziei BNR de a reduce dobânda-cheie vara trecută. Un IRCC tot mai mic s-a tradus în sume puțin mai mari care au putut fi accesate cu aceleași venituri de către români.
„Cei care încă mai au credite cu dobândă variabilă sau urmează să iasă din perioada de dobândă fixă, întreabă deja despre opțiuni de refinanțare. Fereastra de oportunitate poate fi însă una relativ scurtă. Băncile semnalează deja creșteri la creditele de retail cu dobândă fixă, iar unele au operat deja schimbări de săptămâna aceasta la creditele de consum. Este posibil ca următoarele să fie creditele ipotecare, luând în considerare că ecartul dintre cele mai bune oferte de dobândă fixă și valorile zilnice curente ale IRCC a crescut semnificativ”, a explicat Dan Niculae.
