De ce nu scad prețurile locuințelor, deși România traversează o criză economică? Doi experți explică paradoxul imobiliar

Dezvoltatorii nu mai au stocuri uriașe de apartamente neperformante

Specialiștii din domeniu explică acest paradox prin faptul că piața actuală este fundamental diferită și mult mai sănătoasă decât cea din perioada de colaps 2008-2010. În plus, raportul dintre cerere și ofertă a rămas într-un echilibru rigid, deoarece dezvoltatorii nu mai au stocuri uriașe de apartamente neperformante și își etapizează proiectele cu o prudență extremă.

În ciuda instabilității economice evidente din 2026, specialiștii exclud o prăbușire a prețurilor, piața fiind considerată mult mai sănătoasă și mai bine așezată decât în timpul crizei din 2008.

Prețurile solicitate pentru apartamente au continuat să crească, media națională depășind pragul de 2.000 de euro pe metru pătrat util, cu vârfuri masive în Cluj-Napoca, Brașov și București.

„Dacă așteptarea este să asistăm la o scădere majoră a prețurilor apartamentelor, acest lucru este foarte puțin probabil. Dacă o judeci la rece, în perioade ca acestea se fac cele mai bune deal-uri.”, spune Daniel Crainic, director de marketing al Imobiliare.ro.

Blocajul birocratic și costurile mari de construcție țin prețurile sus

Blocajul administrativ în emiterea autorizațiilor de construire și birocrația excesivă mențin o ofertă scăzută pe piață, acționând ca o barieră naturală împotriva ieftinirilor.

„În mod normal, atunci când este o scădere a cererii, ar trebui să vedem o scădere a prețurilor. Însă în Capitală avem destul de multe întârzieri în ceea ce privește autorizațiile de construire, lucru care face ca în continuare prețurile să fie ridicate.”, spune Bogdan Ivan.

În ciuda sentimentului general negativ, dezvoltatorii continuă să investească masiv în achiziția de terenuri, dar ritmul de livrare a noilor proiecte va fi mult mai redus. Pentru a se adapta bugetelor actuale, marii constructori mizează acum pe extinderea proiectelor rezidențiale de tip „oraș de 15 minute” și încearcă să mențină în zona de sud a Capitalei un nivel accesibil, unde prețul mediu gravitează în jurul a 2.000 de euro pe metru pătrat, față de nordul orașului care a depășit pragul de 4.000 de euro, punctează Ivan.

Bucureștiul nu și-a mai actualizat PUG-ul de 26 de ani

Bucureștiul a rămas în urma standardelor administrative de acum un secol, iar Planul Urbanistic General (PUG) nu a mai fost actualizat de 26 de ani, avertizează arhitectul Bogdan Fezi. Într-un interviu acordat Libertatea, vicepreședinte al Ordinului Arhitecților București și profesor universitar atrage atenția că birocrația sufocantă blochează proiectele ani, în timp ce lipsa unui urbanism modern condamnă bucureștenii la trafic infernal și un oraș fără dotări esențiale.

„Nu există niciun „ghișeu unic” real pentru obținerea autorizațiilor. La București, acest parcurs epuizant poate să dureze între 1 și 2 ani, deși legea prevede câteva luni. Dacă mai este necesară și realizarea unui Plan Urbanistic Zonal, fie el și fără derogări, proiectul este practic blocat ani de zile. Spre comparație, în majoritatea țărilor europene acest termen de autorizare nu depășește 2 până la 3 luni. Deși ne aflăm în Uniunea Europeană, Capitala se află chiar și în urma eficienței administrative pe care Bucureștiul o avea în urmă cu 100 de ani”, explică arhitectul.

Reducere drastică a ofertei noi, în special în marile centre urbane

Un alt motiv major pentru care prețurile la apartamente nu vor scădea, în ciuda climatului economic dificil, este legat direct de reducerea drastică a ofertei noi, în special în marile centre urbane.

În București, de exemplu, dezvoltatorii imobiliari se confruntă de luni bune cu întârzieri masive în obținerea autorizațiilor de construire, dar și cu o birocrație sufocante în ceea ce privește branșarea la utilități. La aceste blocaje administrative se adaugă explozia costurilor cu materialele de construcție din ultimii doi ani și eliminarea facilităților fiscale, precum TVA-ul redus.

În consecință, constructorii pur și simplu nu își permit din punct de vedere financiar să reducă prețurile sub pragul de rentabilitate, preferând să livreze mai puține locuințe, dar să mențină cotațiile actuale ridicate.

Clujul și Bucureștiul, în topul scumpirilor din 2026

Statisticile curente din luna mai 2026 arată că prețul mediu solicitat la nivel național a depășit borna de 2.025 de euro pe metru pătrat util, înregistrând un avans de 12% în ritm anual. Cluj-Napoca rămâne cel mai scump și inaccesibil oraș pentru cumpărători, cu o medie astronomică de 3.254 de euro pe metru pătrat, urmat de Brașov și București, unde prețurile gravitează în jurul a 2.200 de euro pe metru pătrat.

În Capitală, impactul amânării unei achiziții a fost cel mai dureros pentru bugete, generând scumpiri de până la 26% în cazul apartamentelor noi într-un singur an. Cu toate acestea, din punct de vedere al puterii de cumpărare, experții subliniază că accesibilitatea rămâne superioară multor capitale europene, un român având nevoie de aproximativ 8 ani de muncă pentru a-și plăti locuința, iar un bucureștean de doar 6,8 ani.

Temerile cumpărătorilor și capcana așteptării

Pe fondul acestor scumpiri, un sondaj recent realizat în rândul potențialilor cumpărători scoate la iveală o profundă criză de încredere în rândul românilor. Aproximativ 90% dintre cei intervievați consideră că prețurile actuale sunt de-a dreptul exagerate, iar marea lor temere, în proporție de 76%, este că suma solicitată de vânzător nu reflectă deloc valoarea reală a proprietății.

Influențați puternic de știrile economice negative și de teama de a nu se bloca în rate uriașe, mulți aleg să stea în expectativă, deși 44% dintre ei au urgentă nevoie de un upgrade de spațiu pentru familie. Această așteptare se poate dovedi însă o capcană, avertizează specialiștii, deoarece peste o treime dintre români sunt convinși că tendința de scumpire va continua până la finele anului 2026, iar momentele de acalmie reprezintă, paradoxal, cele mai bune ferestre pentru a negocia o reducere direct cu vânzătorii presați de timp.

Abonați-vă la ȘTIRILE ZILEI pentru a fi la curent cu cele mai noi informații.

ABONEAZĂ-TE