„Grilele notariale” și impozitele din 2026: capcana prin care o valoare orientativă devine sentință fiscală. Când „tabelul” bate realitatea

O nedreptate care se vede din stradă: aceeași „zonă”, realități total diferite

Pentru public, subiectul pare tehnic și plictisitor. Pentru proprietar, efectul poate fi brutal: să plătească impozit ca pentru o clădire „premium”, deși imobilul este degradat, fără utilități, cu risc seismic, cu acces dificil sau cu limitări urbanistice care îi reduc drastic utilitatea economică. Statul riscă să confunde statistica cu realitatea, iar nota de plată o achită cetățeanul.

O nedreptate care se vede din stradă: aceeași „zonă”, realități total diferite Aici e una dintre cele mai mari capcane pe care o ignoră discursul oficial: „zona” din grilă nu înseamnă o singură realitate. În aceeași zonă intră, de multe ori, imobile de pe strada principală, cu trafic pietonal intens, lângă metrou și mijloace de transport, și imobile din spatele zonei, pe străduțe secundare, fără vad, fără acces bun, fără aceeași valoare de piață. Din birou, toate arată „la fel”, pentru că sunt încadrate în aceeași zonă. În viața reală, nu sunt deloc la fel.

Rezultatul este o inechitate evidentă, mai ales pentru cei aflați la marginea zonei: vor plăti același impozit precum cei „din față”, deși valoarea lor reală de vânzare e mult mai mică. În românește, tabelul îi pune în aceeași cutie, iar Fiscul îi taxează ca și cum ar avea aceleași avantaje.

Asta e „reforma statului”?: nu te mai taxează după valoarea pe care o ai, ci după valoarea pe care o declară el despre tine. Îți construiește o avere pe hârtie, din pixul notarilor, ca să aibă ce impozita în viața reală.

„Grila” a fost gândită pentru altceva, nu pentru a deveni sentință fiscală

Să nu uităm un lucru pe care puțini îl spun clar: aceste valori au funcționat ani la rând ca repere orientative în tranzacții și pentru minime profesionale, în special în zona onorariilor notariale și a pragurilor de referință.

În practică, piața a demonstrat două realități simple. Prima: în multe tranzacții, prețurile efective sunt mult peste baremurile minimale, deci grila nu descrie piața, ci un prag orientativ. A doua: chiar și aceste valori puteau fi „corectate” prin negociere, exact acolo unde realitatea o cerea, imobile fără utilități, cu vicii evidente, cu probleme juridice, cu limitări urbanistice, cu degradări majore, cu acces dificil, cu risc seismic. Acolo, prețul real nu avea nicio legătură cu media din tabel.

Problema este că, în noul mod de calcul, tocmai aceste nuanțe riscă să nu mai conteze. Dacă statul îți aplică mecanic media din grilă, defectul imobilului nu mai scade nimic. Se șterge din pix. Iar proprietarul plătește pentru o valoare pe care nu o are și pe care, în mod realist, nu o poate obține.

Mai mult, se creează o adevărată „nebunie fiscală”, cu trei valori paralele pentru același imobil: valoarea orientativă din grilă, valoarea reală din piață, uneori total diferită, și valoarea fiscală impusă, care devine o a treia realitate, adesea ruptă de ambele.

Ca într-o fabulă administrativă: în piață ai preț, în acte ai alt preț, iar la Fisc ai „adevărul”.

De unde pornește fractura juridică: statistica vs individualizarea

Un studiu de piață lucrează, prin definiție, cu medii pe zone. Impozitul însă se aplică unui bun individual. Aici apare tensiunea majoră. Dacă valoarea dintr-un tabel devine o valoare fiscală „finală” și se aplică mecanic, contribuabilul ajunge să fie impus pe o bază care nu reflectă starea concretă a bunului. Implicit, nu reflectă nici capacitatea sa contributivă reală. Aplicată fără discernământ, „grila” se conturează ca o supraimpozitare a activelor românilor, o măsură punitivă pentru cei care dețin proprietăți.

Poate fi privită și ca o îmbogățire fără just temei, dar legiferată și împinsă spre contribuabil pe ultima sută de metri, cu efecte imprevizibile și impredictibile. Cu alte cuvinte: dacă zona e bună, atunci și clădirea devine automat bună. Chiar dacă e o ruină.

Și aici vine ironia: într-o țară în care „expertiza” e uneori privită ca moft, noi inventăm impozitul care se bazează pe medii statistice, dar ignoră expertiza realității.

Notarii se distanțează: nu ei stabilesc impozitele

Există și un detaliu pe care publicul îl scapă, iar statul îl folosește ca să se spele pe mâini. „Grile notariale” e o sintagmă comodă, dar improprie. Notarii publici nu stabilesc impozite. Studiile sunt orientative. Ele nu sunt acte fiscale, nu sunt verdict, nu sunt o evaluare individualizată.

Cu toate acestea, statul riscă să transforme un instrument orientativ într-un instrument fiscal rigid. În limbaj simplu: un reper de lucru devine o sentință. De ce grila notarială și nu ANEVAR?!

Efectul de domino: costuri transferate la consumator și blocaj în investiții

Impactul nu este doar teoretic, ci lovește direct în economia reală. Situația devine critică pentru clădirile nerezidențiale, spații comerciale, birouri, hale, unde cotele de impozitare sunt deja ridicate. Aplicarea noii baze de calcul poate genera obligații fiscale suplimentare de mii de euro anual. Aceste costuri nu dispar, se vor regăsi în chiriile viitoare, în prețurile viitoare, în factura finală a consumatorului.

Mai e ceva, și aici efectul este toxic pe termen mediu: blocarea pieței, mai ales a celei comerciale. Dezvoltatorii ridică proiecte cu costuri mari, finanțate de regulă prin credit și cash-flow estimat. Dacă până la vânzare sau închiriere apare o povară fiscală majorată care îți dă peste cap oportunitatea investiției, expunerea devine prea mare. Investițiile se amână. Proiectele se micșorează. Piața încetinește. Și, în final, tot economia reală plătește.

Iar problema cinică este momentul aplicării. De regulă, astfel de schimbări se rostogolesc spre contribuabil aproape de final de an, în decembrie, când companiile au bugetele închise. O firmă care
se trezește cu un impozit majorat neprevăzut are, practic, o singură soluție: majorarea chiriilor și a
prețurilor. Cu alte cuvinte, statul apasă pe un buton fiscal, iar factura ajunge înapoi tot la cetățean,
prin intermediul pieței. E un fel de bumerang administrativ: îl arunci spre proprietar, se întoarce în
buzunarul tuturor.

Statul riscă să își cumpere mii de procese și o factură de restituiri

Prin impunerea unilaterală a acestor valori statistice, statul riscă să genereze o situație conflictuală fără precedent cu proprietarii. Ne îndreptăm spre un blocaj administrativ și judiciar.

Dacă autoritățile vor insista să taxeze din pix, ignorând particularitățile clădirilor, instanțele vor fi inundate de procese având ca obiect contestarea impunerilor. Proprietarii nu vor accepta pasiv o sarcină fiscală injustă, bazată pe un algoritm care nu vede realitatea de la fața locului.

Și să nu ne mințim: istoria fiscală recentă a României are precedentul clasic. Statul colectează agresiv, cetățenii se judecă ani întregi, statul pierde în serie, apoi restituie cu dobânzi și cheltuieli. Azi colectezi pe repede-înainte, mâine plătești nota de plată înapoi.

Ce poate face contribuabilul: procedura prin care poți da statul în judecată

Aici este cheia practică, pe care mulți o vor afla prea târziu: nu tabelul este executoriu. Executoriu este actul fiscal, decizia de impunere de la Taxele Locale mai precis.

Primul pas este de a contesta actul de impunere comunicat de organul fiscal local. Acela produce obligația de plată și acela se atacă. Înainte de instanță, legea impune contestația administrativă, în termen de 45 de zile de la comunicare. Dacă îl ratezi, poți pierde dreptul la apărare pe procedură, indiferent câtă dreptate ai avea.

În contestație te duci cu probe: raport de evaluare, documente tehnice, fotografii, dovezi privind lipsa utilităților, riscul seismic, degradarea, sarcini juridice, acces dificil, limitări de urbanism. După decizia de soluționare a contestației urmează acțiunea în contencios fiscal, privind anularea impunerii făcute automat și obligarea administrației la o analiză individualizată. Se va ajunge la o expertiză judiciară, și unde expertul va vedea ceea ce grila notarială ignoră: starea reală a clădirii și valoarea ei reală.

După ce va ajunge în fața judecătorului valoarea din evaluare, atunci nu rămâne decât să anuleze
decizia de impunere a primăriei și să stabilească alta, net inferioară, pe baza căreia contribuabilul va
achita impozitul. Aceste proceduri durează, sunt costisitoare: experți, avocați etc., însă prin stabilirea unui preț corect nu numai pentru impozitul din anul 2026, ci și pentru următorii, atunci merită acest demers.

Sfat practic: poți plăti și contesta în același timp

Plata obligației fiscale nu înseamnă că ai recunoscut legalitatea impunerii. Poți plăti pentru a opri penalitățile și, concomitent, poți contesta. Este o conduită prudentă, care evită executarea silită și
păstrează dreptul la apărare.

Concluzie

În 2026, riscul real nu este existența unui reper orientativ, ci transformarea lui într-o armă fiscală. Statul ne impune, în calitatea noastră de contribuabili, o valoare de grilă care poate ignora specificul proprietății, diferențele reale din aceeași zonă și defectele care, în piață, contează decisiv. Dacă o medie dintr-un tabel ajunge să decidă soarta economică a unei familii sau a unei afaceri, discuția nu mai este doar fiscală. Devine una de abuz.

Abonați-vă la COMPULSIV! Carte, film, muzică, politică și social media - filtrate rapid de un consumator compulsiv - Costi Rogozanu.

ABONEAZĂ-TE