Cum pot fi rezolvate litigiile dintre asociații și locatari
Adaugă-ne ca sursă preferată în Google
Urmărește Libertatea in Google Discover
Litigiile dintre asociații și locatari constituie subiectul multor scrisori și telefoane primite la redacție. Cum poate fi recuperată restanța unui locatar la plata întreținerii? Cum se poate apăra un locatar într-un proces deschis pentru neplata întreținerii? Cum poate fi contestată suma stabilită de asociație? Iată doar câteva dintre numeroasele întrebări primite în ultima perioadă, la care vom încerca să răspundem azi.
Cuprins:
- Datorii fiscale sau nefiscale?
- Litigiile dintre asociații și locatari, în instanță
- Acțiunea asociaței, scutită de taxa de timbru
- Asociaţia poate pune în executare silită sentinţa
- Cum pot fi contestate sumele imputate de asociație
- Și asociațiile pot fi obligate la plata unor daune
- Exemplu de decizie a instanței împotriva asociației
“Buna ziua, mă numesc Adriana M si sunt președinta unei asociații de proprietari. Avem o familie care a plecat de 2 ani din bloc si a cumulat datorii foarte mari la întreținere. Ce ne sfătuiți să facem pentru a putea recupera datoria?”. Ce soluții există în astfel de cazuri? Cum se poate proceda?”. Astfel de întrebări primim aproape zilnic, fie la telefon, fie în scris, de la cititori din întreaga țară. De aceea, am apelat la colaboratorul nostru, Av Adrian Cuculis, pentru a face clarificările necesare.
Datorii fiscale sau nefiscale?
Legat de datorii, trebuie precizat că, în mod normal, acestea sunt clasificate în două părţi mari: datoriile fiscale şi datoriile nefiscale. Mai precis, datoriile către stat şi datoriile către oricare altă persoană fizică sau juridică! Datoriile de tip "întreţinere" ce se regăsesc ca obligaţii indisolubil legate de momentul achiziţionării unui bun imobil ce face parte dintr-un condominium, fac parte din categoria de datorii succesive (lunare) şi fără de care, stabilitatea acelui condominium nu poate să existe. Prin urmare, orice proprietar de imobil care se află într-o proprietate comună forţată (blocuri de locuit, vile etc), are obligaţia să achite partea ce îi revine pe cotele commune, iar dacă există şi utilităţile la comun, partea ce îi revine pentru consumul acestor utilităţi (asta, până când statul român va înţelege că centralele "de cartier" sunt, de fapt, nişte saci fără fund şi că ar fi mai bine să gândească un program naţional de implementare a centralelor de apartament, individuale-n.n.).
Litigiile dintre asociații și locatari, în instanță
Legea 230/2007 modifiată şi completată la zi, în art 50, stabilește obligaţia proprietarului de plată a cotei de întreţinere: „Asociaţia de proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit”.
Acțiunea asociaței, scutită de taxa de timbru
Așadar, litigiile dintre asociații și locatari se pot rezolva în intanță. Astfel, asociaţia poate să cheme în judecată, fie printr-un consilier juridic angajat/colaborator al asociaţiei, fie printr-un avocat angajat, orice proprietar care refuză plata întreținerii, fiindcă acţiunea asociaţiei de proprietari este scutită de taxa de timbru ( Nu și acțiunea unui reclamant împotriva asociației ).
Asociaţia poate pune în executare silită sentinţa
Ce se întâmplă dacă asociaţia are o hotărâre judecătorească ce îl obligă pe proprietar la plata cotei de întreţinere, însă, totuşi, proprietarul nu vrea să plătească? Iată, altă întrebare primite de la cititori. Av Adrian Cuculis precizează că asociaţia de proprietari poate pune în executare silită sentinţa! Sentinţa dată în favoarea asociaţiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusă în aplicare pentru acoperirea datoriilor, prin orice modalitate permisă de Codul de procedura civilă. Asta înseamnă că, legat de litigiile dintre asociații și locatari, asociaţia poate începe inclusiv executarea silită împotriva proprietarului, chiar asupra imobilului proprietate a acestuia! În acest caz, asociaţia de proprietari are un drept de privilegiu cu rang prioritar! Iată ce spune legea: “Asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii- proprietăţi individuale -ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute”.
Cum pot fi contestate sumele imputate de asociație
Unii cititori reclamă faptul că asociația le impută o sumă mult prea mare. Av Adrian Cuculis precizează: Într-adevăr, nu putem să luăm cu titlu de absolut orice fel de calcul pe care asociaţia de proprietari îl face, motiv pentru care, atunci când un debitor, proprietar de apartament sau imobil supus unei întrețineri lunare are dubii cu privire la cotele de întreţinere stabilite, se va putea apăra atunci când este dat în judecată, solicitând, în esenţă, obligarea lui la o sumă mult mai mică, faţă de suma pe care o solicită asociaţia, adică la suma reală.
Și asociațiile pot fi obligate la plata unor daune
Așadar, litigiile dintre asociații și locatari nu sunt unilaterale, pentru că şi proprietarul are drepturi şi nu puţine! Dacă proprietarul constată că asociaţia, prin preşedinte, nu îşi respectă obligaţiile din Statut şi din Actul Constitutiv, sau dacă administratorul greşeşte vădit cotele de întreţinere, ori adaugă penalităţi greşite sau excesive, el poate chema în judecată atât asociaţia, cât şi personal pe preşedinte, pentru remedierea acestor situaţii. De notat că asociaţia este obligată să repare din banii pe care îi plătesc proprietarii, toate zonele comune şi trebuie să se asigure că întreg condominiul este sigur, curat, accesul este facil şi sunt respectate toate condiţiile de trăi decent în acel spaţiu, asigurându-se că reparaţiile cu privire la utilităţi, şi nu numai, sunt făcute la timp şi nu aduc niciun prejudiciu proprietarilor. Altfel, la solicitarea locatarilor, instanţele pot pronunţa hotărâri împotriva asociaţiilor de proprietari şi trebuie să reţinem că asociaţiile pot fi obligate inclusiv la daune morale!
Exemplu de decizie a instanței împotriva asociației
Un exemplu în acest sens este dosarul 2000/300/2013 instrumentat de noi, prin care am reuşit să obligăm asociaţia la plata de daune morale şi materiale de 10.000 de lei. Iată soluţia pe scurt: Admite cererea. Obligă pârâta la refacerea în totalitate a terasei blocului situat pe str ( .....). Autorizează reclamanta să execute lucrarea de reparare integrală a terasei cu o firma specializată, pe cheltuiala pârâtei, în caz de neexecutare a obligaţiei de către pârâtă, în termen de 30 de zile de la rămânerea irevocabilă a hotărârii. Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de 10.000 lei, cu titlu de daune materiale şi morale. Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de 711 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru. Cu drept de apel, în termen de 30 de zile de la comunicare. Pronunţată în şedinţa publică, astăzi, 30.03.2015 (Document: Hotărâre 3388/2015 ). Prin urmare, ambele părţi trebuie să înţeleagă că, atât proprietarul, cât şi asociaţia au drepturi, iar ele trebuiesc respectate şi orice activitate în cadrul unui condominium trebuie făcută cu respectarea principiului bunei credinţe, în acord cu ordinea publică şi bunele moravuri.
Citește și: Cine plătește daunele: Președintele sau asociația de proprietari?
