Diferența esențială dintre sancțiunea aplicată restantierilor și penalitățile impuse de furnizori

Lipsa unei defalcări clare între aceste două categorii poate duce nu doar la neînțelegeri, ci și la încălcări ale principiului transparenței și ale legii. Aceasta este una dintre situațiile cu care Gala Ad Imob, societate specializată în administrarea imobilelor și a asociațiilor de proprietari, s-a confruntat în mod repetat în activitatea sa. Constatarea nelegalității de transparență atunci când a preluat spre administrare o asociație de proprietari.

Penalitatea aplicată de asociația de proprietari: o sancțiune internă, strict reglementată

Penalizarea aplicată proprietarilor care nu își achită la termen cotele de întreținere reprezintă o sancțiune internă a asociației de proprietari, reglementată de Legea nr. 196/2018.

Această penalitate:

• se aplică exclusiv proprietarilor restantieri;
• nu poate depăși 0,2% pe zi de întârziere, calculată asupra debitului restant;
• poate fi aplicată numai dacă există o decizie a Adunării Generale, consemnată în registrul unic de procese-verbale.

Legea impune reguli clare privind evidența și calculul penalităților:

• penalitatea trebuie afișată separat, într-o coloană distinctă în listele de plată;
• penalitatea nu se cumulează cu debitul restant, iar în luna următoare nu se calculează penalități la penalități – o astfel de practică fiind nelegală;
• sumele încasate din penalități trebuie evidențiate distinct și să se regăsească în fondul de penalități al asociației.

De asemenea, legea permite o abordare echilibrată în relația cu proprietarii, în cazul în care restantierul achită integral debitul principal, comitetul executiv poate decide, la cererea scrisă a acestuia, ștergerea totală sau parțială a penalităților aplicate.

Penalitățile aplicate de furnizori reprezintă o sancțiune contractuală. 

Așadar, distinct de penalitățile interne ale asociației sunt penalitățile aplicate de furnizorii de utilități (apă, energie, salubritate etc.).

Acestea:

• reprezintă sancțiuni contractuale impuse de furnizori pentru întârzierea la plata facturilor;
• nu sunt penalități aplicate de asociație, ci costuri generate de relația contractuală cu terții.

Din punct de vedere al repartizării, valoarea penalităților provenite de la furnizori:

• poate fi repartizată exclusiv proprietarilor restantieri;
• sau poate fi suportată din fondul de penalități, doar dacă există o decizie expresă a Adunării Generale în acest sens.

În practică, una dintre cele mai frecvente probleme constatate de Gala Ad Imob este situația în care, în listele lunare de plată, nu există o defalcare clară între penalitățile aplicate de asociație și cele provenite de la furnizori.

Această lipsă de transparență generează două riscuri majore:

• imposibilitatea verificării corecte a modului de calcul al penalităților;
• situația în care penalitățile impuse de furnizori ajung să fie suportate de toți proprietarii, inclusiv de cei care și-au achitat obligațiile la timp.

Diferențierea clară a celor două tipuri de penalizări nu este un detaliu contabil, ci o obligație legală și o condiție esențială pentru o administrare corectă. O evidență transparentă protejează atât drepturile proprietarilor, cât și interesele asociației.

Prin acest articol, Gala Ad Imob subliniază importanța respectării cadrului legal și a unei administrări profesioniste, care să prevină conflictele și să asigure un climat de încredere în cadrul comunităților de proprietari.

Foto: Gala Ad Imob

Abonați-vă la ȘTIRILE ZILEI pentru a fi la curent cu cele mai noi informații.

ABONEAZĂ-TE