Motivul pentru care proprietarii și companiile imobiliare aleg să demoleze apartamentele care au nevoie de reparații

Strategia „demolării” clădirilor în nevoie de reparații

Acest caz nu este însă unul singular, ci face parte dintr-o tendință tot mai vizibilă în Elveția: rezilierile colective ale contractelor de închiriere, urmate de renovări complete sau demolări. Consecințele pentru chiriași sunt evidente: pierderea locuințelor accesibile. Însă, pentru investitori, această practică reprezintă o strategie economică profitabilă.

Proprietarii de imobile din sectorul privat aplică frecvent o strategie simplă, dar eficientă: exploatarea completă a unei clădiri înainte de a investi în renovare sau demolare. În această abordare, întreținerea este redusă la minim, iar investițiile majore sunt amânate până când imobilul devine inutilizabil.

Acest model este motivat și de legislația care nu permite proprietarilor să transfere costurile de întreținere curentă în valoarea chiriei. Astfel, cheltuielile sunt reduse, iar marjele de profit cresc.

În plus, odată ce imobilul ajunge la sfârșitul ciclului de viață, lucrările majore de renovare sunt fie amânate, fie înlocuite cu demolarea completă. Spre exemplu, dacă renovarea unui imobil vechi ar costa 75% din prețul unei construcții noi, demolarea și reconstruirea sunt considerate mai rentabile.

Chiriile cresc odată cu valoarea pieței

În multe cazuri, proprietarii profită de schimbările de chiriași pentru a ajusta prețurile la nivelul pieței: „Un apartament renovat poate fi oferit la un preț considerabil mai mare atunci când se schimbă chiriașul”, explică experții citați de Blick.

De asemenea, locuințele mai vechi, cu chirii sub nivelul pieței, devin o problemă pentru investitori, care au interesul să genereze o rotație constantă a chiriașilor în zonele cu cerere ridicată, cum ar fi orașele mari precum Zurich sau Geneva.

Chiar dacă legislația elvețiană limitează posibilitatea de a majora semnificativ chiria la schimbarea chiriașului, cererea mare pentru locuințe în anumite orașe permite proprietarilor să impună creșteri mai mari, fără teama de contestații.

În aceste zone, creșterea valorii terenurilor contribuie și ea la decizia de demolare a clădirilor vechi. Chiar dacă structura este depășită, terenul continuă să se aprecieze, ceea ce face investiția în construcții noi și mai atractivă.

Demolarea, mai ieftină decât renovarea

Costurile ridicate ale renovării clădirilor vechi, în special cele legate de eficiența energetică, determină mulți proprietari să opteze pentru demolare. Mai mult, legislația permite transferarea a doar 50%-70% din costurile unei renovări în valoarea chiriei, lăsând restul de 30%-50% pe seama proprietarului.

Această realitate îi încurajează pe unii să elimine construcțiile vechi și să le înlocuiască cu altele noi, mai eficiente și mai profitabile.

O altă strategie frecvent utilizată de investitori este specularea schimbărilor de reglementare urbanistică pentru a crește densitatea construcțiilor.

În acest scenariu, lipsa de investiții în clădirile existente este intenționată, deoarece proprietarii anticipează demolarea și reamenajarea terenului pentru a construi mai multe unități locative. Astfel, valoarea proprietății crește semnificativ, iar investiția în întreținerea actuală devine inutilă.

Cu toate acestea, nu toți investitorii adoptă astfel de strategii agresive. Fondurile de pensii, de exemplu, sunt cunoscute pentru abordarea lor mai conservatoare. Ele preferă să întrețină constant clădirile, asigurându-se că acestea rămân atractive și funcționale pentru chiriași, chiar dacă acest lucru înseamnă o profitabilitate mai scăzută, dar mai stabilă, pe termen lung.

Abonați-vă la ȘTIRILE ZILEI pentru a fi la curent cu cele mai noi informații.

ABONEAZĂ-TE