Exproprierile pentru Magistrala 4 Gara de Nord – Gara Progresul: ce trebuie să știe proprietarii despre despăgubiri

Extinderea Magistralei 4 de metrou de la Gara de Nord până la Gara Progresul este unul dintre proiectele majore de infrastructură din București. Pentru realizarea lui, Guvernul a aprobat în 2025 amplasamentul lucrării și a declanșat procedura de expropriere pentru imobilele proprietate privată aflate în coridorul proiectului.

Pentru proprietarii afectați, problema esențială nu este doar faptul că un teren sau o construcție apare în lista de expropriere, ci și modul în care este stabilită despăgubirea. Legea permite verificarea judiciară a cuantumului atunci când proprietarul consideră că suma stabilită nu reflectă valoarea reală a imobilului și prejudiciul produs.

Ce prevede proiectul M4 Gara de Nord – Gara Progresul

Prin Hotărârea Guvernului nr. 574/2025 au fost aprobați indicatorii tehnico-economici ai investiției. Potrivit actului normativ, secțiunea Gara de Nord 2 – Gara Progresul are o lungime construită de aproximativ 10,84 km pentru exploatarea cu călători, la care se adaugă aproximativ 1,1 km pentru legătura cu Depoul Progresul. Proiectul prevede 13 stații noi și un depou suprateran nou, la care se adaugă stația Gara de Nord 2 existentă.

Ulterior, prin Hotărârea Guvernului nr. 1.154/2025, publicată în Monitorul Oficial nr. 1.209 din 30 decembrie 2025, a fost aprobat amplasamentul lucrării și a fost declanșată procedura de expropriere. Coridorul afectează imobile situate în sectoarele 1, 4 și 5 ale municipiului București și în comuna Jilava, județul Ilfov.

Expropriatorul este statul român, reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin Metrorex S.A. Potrivit comunicării oficiale a Guvernului, procedura vizează 118 imobile proprietate privată, cu o suprafață totală de peste 110.000 mp. Sumele individuale estimate pentru aceste despăgubiri totalizează 141.286.227,96 de lei.

Sumele din Hotărârea de Guvern sunt doar estimate

Un element important al HG nr. 1.154/2025 este formularea folosită de actul normativ: sumele aprobate sunt „sume individuale estimate de expropriator”. Această precizare contează, deoarece valoarea înscrisă inițial în documentația de expropriere nu trebuie confundată cu imposibilitatea unei verificări ulterioare a cuantumului.

Legea nr. 255/2010 prevede că, pentru declanșarea procedurii, despăgubirile sunt estimate pe baza unui raport de evaluare întocmit având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici. Pentru proprietar este important ca datele utilizate pentru imobil să corespundă situației juridice și faptice reale: suprafața, categoria de folosință, caracterul intravilan sau extravilan, construcțiile existente și celelalte elemente relevante.

Într-un proiect urban, diferențele dintre imobile pot fi semnificative. Două proprietăți apropiate pot avea valori diferite în funcție de acces, front stradal, utilități, regim urbanistic, formă, destinație ori existența construcțiilor. Tocmai de aceea, o asistență juridică în materia exproprierilor poate fi utilă pentru verificarea actelor și a etapelor procedurii atunci când există neclarități privind proprietatea sau despăgubirea.

Hotărârea Guvernului și decizia de expropriere sunt acte diferite

HG nr. 1.154/2025 a aprobat amplasamentul, a declanșat procedura și a aprobat lista imobilelor proprietate privată și sumele aferente. Aceasta nu trebuie confundată cu decizia de expropriere prevăzută de Legea nr. 255/2010.

Legea reglementează o succesiune de etape: aprobarea indicatorilor și a amplasamentului, consemnarea sumelor, transferul dreptului de proprietate și finalizarea formalităților procedurii. După îndeplinirea condițiilor prevăzute de lege și consemnarea sumelor aferente despăgubirilor, expropriatorul emite decizia de expropriere.

Distincția este importantă și pentru termenul în care poate fi contestat cuantumul despăgubirii. Potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, termenul curge de la comunicarea hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, nu de la simpla publicare a hotărârii Guvernului care declanșează procedura.

Proprietarul poate contesta cuantumul despăgubirii

Art. 44 alin. (3) din Constituția României prevede că exproprierea poate avea loc numai pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

Dacă proprietarul este nemulțumit de suma stabilită, art. 22 din Legea nr. 255/2010 îi permite să se adreseze instanței competente în termenul general de prescripție, care este de trei ani potrivit art. 2.517 din Codul civil, termen calculat de la comunicarea hotărârii de stabilire a cuantumului.

Într-o astfel de situație, contestarea despăgubirii pentru expropriere are ca obiect verificarea cuantumului. Legea precizează că expropriatul nu poate, prin această acțiune, să conteste transferul dreptului de proprietate, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a despăgubirii și ale transferului.

Grila notarială nu este singurul criteriu în instanță

O confuzie frecventă privește rolul așa-numitei „grile notariale”. În etapa administrativă, Legea nr. 255/2010 obligă expropriatorul să estimeze despăgubirile pe baza unui raport care are în vedere expertizele camerelor notarilor publici.

În etapa judiciară însă, criteriile sunt mai largi. Prin Decizia nr. 78/2021, obligatorie pentru instanțe, Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că, la determinarea despăgubirii, trebuie avute în vedere atât expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici la momentul transferului dreptului de proprietate, cât și criteriile prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Acest text cere luarea în considerare a prețului cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și a prejudiciului cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. Prin urmare, studiul notarial nu reprezintă singurul reper al evaluării judiciare.

Ce se întâmplă în cazul unei exproprieri parțiale

Dacă este preluată numai o parte dintr-un teren, analiza despăgubirii poate depăși valoarea suprafeței efectiv expropriate. Partea rămasă poate fi afectată prin pierderea sau îngreunarea accesului, modificarea formei parcelei, limitarea posibilităților de construire ori diminuarea utilității economice.

Legea nr. 33/1994 permite includerea în despăgubire a prejudiciului cauzat proprietarului, însă acesta trebuie identificat și dovedit în concret. Exproprierea parțială nu determină automat acordarea unor daune suplimentare.

În proces, Legea nr. 255/2010 prevede constituirea unei comisii de trei experți. Totodată, despăgubirea stabilită de instanță nu poate fi mai mică decât suma oferită de expropriator și nici mai mare decât suma solicitată de persoana îndreptățită.

Proprietarul poate încasa suma și totuși contesta cuantumul

Legea permite, la cerere, eliberarea despăgubirii inclusiv titularilor drepturilor reale care nu sunt de acord cu suma stabilită, dacă își dovedesc drepturile asupra imobilului. Dacă ulterior instanța stabilește definitiv un cuantum superior, expropriatorul va elibera diferența dintre despăgubirea stabilită de instanță și cea stabilită administrativ, în condițiile legii.

Pentru proprietarii afectați de extinderea Magistralei 4, este utilă verificarea actului de proprietate, a documentației cadastrale, a situației urbanistice, a suprafeței efectiv expropriate și, după caz, a construcțiilor și a impactului asupra părții de proprietate rămase.

Faptul că procedura de expropriere a fost declanșată nu înseamnă că orice despăgubire este greșită și nici că instanța va majora automat suma. Înseamnă însă că proprietarul are dreptul să verifice dacă despăgubirea stabilită pentru imobilul său respectă criteriile legale și exigența constituțională a unei despăgubiri drepte.

Informațiile prezentate au caracter general și sunt raportate la cadrul legislativ în vigoare la data publicării. Situația fiecărui imobil trebuie analizată în raport cu actele concrete emise în procedura de expropriere.

Abonați-vă la ȘTIRILE ZILEI pentru a fi la curent cu cele mai noi informații.

ABONEAZĂ-TE