Care sunt drepturile şi obligaţiile tale la bloc, conform legii asociaţiilor de proprietari

Cuprins:

Ce este asociația de proprietari

Conform definiției prevăzută la art. 2, lit. (d) din Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, asociația de proprietari este „o formă de asociere autonomă și fără scop lucrativ a proprietarilor dintr-un condominiu, având ca scop administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și modernizarea proprietății comune, menținerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor și asumarea obligațiilor de către toți proprietarii”. Asociația de proprietari nu este o instituție impusă cu titlu obligatoriu tuturor rezidenților, ci o formă de organizare autonomă și fără scop lucrativ.

Aceasta este responsabilă cu administrarea spațiilor și instalațiilor comune ale blocului, organizarea lucrărilor de întreținere ale clădirii (acoperiș, fațadă, structură de rezistență, casa scării, lifturi, instalațiile comune, subsoluri, etc.), încheierea de contracte pentru servicii comune și să gestioneze fondurile colectate de la proprietari, cu respectarea drepturilor și obligațiilor fiecărui proprietar. Și în 2026, proprietarii trebuie să știe că asociația nu este „proprietarul blocului”, ci o organizație creată de proprietari pentru administrarea intereselor comune.

Ce avantaje îți oferă asociația de proprietari

Dincolo de obligativitatea înființării, asociația de proprietari oferă o serie de avantaje practice și financiare, menite să sprijine buna administrare a condominiului. Unul dintre beneficii îl reprezintă dobândirea calității de persoană juridică, cu drepturi depline în relația cu instituțiile publice sau private. Totodată, există multe facilități de natură fiscală, cum ar fi scutirea de impozit pe veniturile obținute din chirii ale spațiilor comune sau din alte activități economice, scutirea de TVA pentru activitățile proprii, precum și scutirea de taxa judiciară de timbru în litigiile împotriva restanțierilor sau a furnizorilor de servicii publice.

Asociația beneficiază, de asemenea, de un privilegiu imobiliar asupra bunurilor debitorilor, care condiționează vânzarea unui apartament de achitarea datoriilor acumulate. Statutul juridic propriu îi permite să negocieze direct contractele cu furnizorii de utilități, să aplice un sistem propriu de penalizări și să elimine practicile de muncă „la negru” sau fraudele financiar-contabile. În același timp, asociația poate accesa credite avantajoase, cu dobândă subvenționată, pentru lucrări de reabilitare, consolidare sau modernizare ale blocului, precum și finanțări nerambursabile pentru proiecte proprii.

În plus, asociația poate deschide conturi bancare, poate remunera persoanele implicate în activitățile curente și poate iniția, prin votul proprietarilor, mici afaceri în nume propriu. La acestea se adaugă posibilitatea implementării unor programe sociale pentru locatarii care au dificultăți financiare, contorizarea individuală a consumurilor de apă și gaze, precum și rolul de intermediar pentru serviciile publice sau de colector al taxelor locale, activități generatoare de venituri. Nu în ultimul rând, asociația poate concesiona sau închiria spațiile verzi din jurul blocului.

Ce este condominiul și ce cuprinde

Din punct de vedere legal, un condominiu este un imobil format dintr-un teren cu una sau mai multe construcții, în care există cel puțin trei proprietăți individuale reprezentate de apartamente sau spații cu altă destinație decât cea de locuință, după caz, și din părțile comune aflate în coproprietate forțată. Fiecare persoană fizică sau juridică ce deține cel puțin o unitate locativă într-un astfel de imobil este considerată proprietar din condominiu, adică titular al unui drept de proprietate a cel puțin o unitate de proprietate imobiliară dintr-un condominiu.

Elementul definitoriu al unui condominiu îl reprezintă dualitatea dreptului de proprietate. Orice act de proprietate dintr-un astfel de ansamblu reflectă două paliere distincte, care coexistă și se completează reciproc. Pe de-o parte este unitatea individuală, adică spațiul delimitat asupra căruia proprietarul exercită control exclusiv, și anume interiorul apartamentului, pereții despărțitori și instalațiile interioare. De partea cealaltă este proprietatea comună, care include toate elementele indispensabile funcționării clădirii, dar care nu pot fi folosite doar de un singur locatar.

Aici se încadrează părțile de structură, adică fundația, pereții exteriori, acoperișul sau terasa, hornurile, alături de spațiile de circulație, precum holurile, scările și lifturile, aflăm de pe avocatura.com. Acestora li se adaugă dotările tehnice, respectiv instalațiile de apă, canalizare, încălzire și cele electrice, până la punctul de intrare în apartament, precum și terenul pe care este amplasată clădirea și curțile adiacente acesteia.

Ce spune legea despre statutul de membru al asociației

Legislația națională în vigoare recunoaște proprietarilor de apartamente o serie de drepturi care nu pot fi limitate abuziv, nici de conducerea asociației sau de către ceilalți locatari. Calitatea de membru al asociației aduce cu sine anumite avantaje suplimentare, mai ales în ceea ce privește participarea la procesul decizional, și anume dreptul de a vota, de a candida și de a fi ales în structurile de conducere.

Totuși, această apartenență nu presupune și obligații suplimentare, indiferent de statutul lor față de asociație, toți locatarii unui bloc având aceleași îndatoriri legale, de la plata cotelor de întreținere, la menținerea în bune condiții a proprietății comune.

Dincolo de prevederile stabilite prin statutul propriu al asociației, Hotărârea de Guvern nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, menționează aceste drepturi și obligații, oferind un cadru legal clar în ceea ce privește relația dintre proprietarii de apartamente și asociație.

Obligațiile proprietarilor de apartamente

Viața la bloc presupune respectarea unor reguli clare, menite să protejeze atât proprietatea individuală, cât și pe cea comună. Iată principalele obligații pe care legislația actuală le impune proprietarilor de apartamente:

Să mențină în bune condiții proprietatea individuală, apartamentul sau spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință, pe propria cheltuială. Nici un proprietar nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală al celorlalți proprietari din condominiu;
Să accepte accesul în apartamentul sau în spațiul propriu, cu un preaviz de 5 zile, al unui delegat al asociației, atunci când este necesar și justificat să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spațiu. Fac excepție cazurile de urgență, când accesul se poate face fără preaviz, conform prevederilor din statutul asociației de proprietari;
Să contribuie la constituirea mijloacelor bănești și materiale ale asociației de proprietari și să achite în termenul stabilit cota de contribuție care le revine în cadrul cheltuielilor asociației de proprietari;
Să ia măsuri, în cadrul asociației, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termică, precum și pentru creșterea performanței energetice a clădirii, după caz, potrivit prevederilor legale, și să achite cota-parte din costurile aferente. Indiferent de natura intervențiilor, se va avea în vedere menținerea aspectului armonios și unitar al întregii clădiri. În clădirile afectate de seisme, proprietarii au obligația să ia de urgență măsuri pentru consolidare, conform prevederilor legale în vigoare; lucrările de reparații, intervenții, etc. se vor executa cu personal autorizat, potrivit legii;
Să repare stricăciunile ori să plătească cheltuielile pentru lucrările de reparații, dacă ei sau alte persoane care acționează în numele lor au provocat daune oricărei părți din proprietatea comună sau unui alt apartament ori spațiu;
La înstrăinarea proprietății, să transmită toate obligațiile către dobânditor, inclusiv cele cu privire la sumele de plată către asociația de proprietari existente la data tranzacției, precum și orice alte informații relevante care au consecințe asupra drepturilor și obligațiilor privitoare la proprietatea care este înstrăinată;
La dobândirea proprietății, să depună în copie, la asociație, actul de proprietate;
Să modifice instalațiile de distribuție a utilităților în interiorul unui condominiu sau al unui apartament din cadrul unui condominiu numai în condițiile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul utilității, în care se arată efectele modificării instalației respective. Pe baza acestui referat, comitetul executiv va hotărî asupra efectuării modificării. În cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice și a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic menționat;
Nu pot ocupa funcții în comitetul executiv și în comisia de cenzori membri având grade de rudenie, până la gradul al patrulea inclusiv.

Ce drepturi au proprietarii de apartamente

Alături de obligații, legislația în vigoare – HG nr. 1588/2007 – recunoaște proprietarilor de apartamente și o serie de drepturi, menite să le protejeze interesele. Care sunt principalele drepturi ale proprietarilor: