Analiză Imobiliare.ro: “Shrinkflation” în imobiliare? Ce pierde și ce câștigă cumpărătorul în noua ecuație imobiliară
Adaugă-ne ca sursă preferată în Google
Urmărește Libertatea in Google Discover
Apartamentele noi au devenit gradual mai compacte și mai scumpe. În același timp, sunt vizibil îmbunătățite când vine vorba de confort, dotări sau facilități. Astăzi, nu cumperi doar un spațiu de locuit, ci un stil de viață, dezvoltatorii fiind de multe ori veritabili arhitecți de comunități. Experiența de locuire nu se termină la ușa apartamentului, ci îmbrățișează întregul proiect rezidențial.
Cuprins:
Acest plus de confort explică în parte majorările înregistrate la nivelul prețurilor, ușoara reducere a suprafeței fiind o soluție de compromis la care au apelat unii dezvoltatori în contextul costurilor tot mai mari cu materialele de construcții, modificărilor fiscale și provocărilor legate de forța de muncă.
”Ajustarea suprafețelor este o adaptare inteligentă la noile realități economice. Vestea bună pentru cumpărători este că această tendință menține accesibilitatea financiară a locuințelor, fără a compromite confortul. În primul rând, cumpărătorii sunt protejați de cadrul legal din Legea Locuinței, care garantează suprafețele minime obligatorii. În al doilea rând, asistăm la o creștere a calității locuirii: proiectele noi compensează dimensiunea prin ergonomie superioară, eficiență energetică ridicată ce reduce facturile de întreținere, dotări moderne și un accent mult mai mare pus pe comunitate și spațiile comune”, a declarat Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.
- Suprafața utilă medie din apartamentele noi a scăzut ușor pe parcursul ultimilor trei ani, timp în care prețurile au înregistrat un salt cu aproape 50%. În același timp dotările din apartamente s-au îmbunătățit sporind confortul locatarilor. În 2026, aproape 80% dintre apartamentele noi au încălzire în pardoseală, față de 46% în 2023.
- Oferta se mută spre ansambluri mari, cu mai multe facilități, iar tot mai mulți dezvoltatori construiesc comunități, nu doar apartamente. În 2026, 83% dintre apartamentele noi scoase la vânzare proveneau din ansambluri cu peste 60 de unități listate, față de 62% în 2023.
- Se acordă mai multă grijă sustenabilității în cadrul noilor proiecte imobiliare. Panourile fotovoltaice, spațiile verzi sau chiar parcurile private și stațiile de încărcare pentru mașinile electrice apar mai des în anunțurile de vânzare.
- Veniturile nete necesare pentru obținerea unui credit ipotecar sunt acum mai mari cu câteva mii de lei decât în 2023.
Accent mai mare pe spațiile comune, design și facilități
Suprafața utilă aferentă apartamentelor noi listate la vânzare a scăzut, din 2023 și până în 2026, cu până la 4% în București și cu până la 5% în țară, conform datelor centralizate și analizate de Imobiliare.ro. Cu toate acestea, locatarii noilor proiecte rezidențiale au parte în general de confort sporit, un spațiu utilizat mai eficient, un design superior și de facilități care fac viața cotidiană mai ușor de gestionat, fie că discutăm de acces la spații comerciale, la zone dedicate activităților sportive sau chiar și la servicii medicale.
Investițiile în infrastructura rutieră și educațională nu au fost nici ele neglijate, în special în Capitală, spațiile verzi au fost atent gândite, iar localizarea ansamblurilor de mari dimensiuni a fost aleasă strategic pentru a le pune la dispoziție rezidenților un plus de mobilitate. În plus, acum se pune accent pe sustenabilitate și pe menținerea costurilor locatarilor la un nivel scăzut pe tot parcursul anului.
Marii dezvoltatori au îmbrățișat conceptul “orașului de 15 minute” în principalele centre urbane din țară făcând eforturi susținute pentru a construi adevărate comunități în jurul proiectelor și pentru a îmbunătăți stilul de viață al viitorilor rezidenți. Astfel, spațiul dedicat celui care face, în prezent, o achiziție imobiliară depășește limita apartamentului și se extinde asupra întregului ansamblu.
Analizând oferta disponibilă în aproape 570 de proiecte imobiliare prezentate în ultimii trei ani pe platforma Imobiliare.ro putem spune că în interiorul apartamentelor noi dotările s-au îmbunătățit vizibil. Dacă în 2023 mai puțin de jumătate dintre anunțuri menționau încălzirea în pardoseală, acum ponderea acestei dotări în total se apropie de 80%. Aerul condiționat a devenit o normă, iar videointerfon o dotare tot mai des întâlnită.
Migrarea ofertei spre ansamblurile de mari dimensiuni și dorința dezvoltatorilor de a integra tot mai des conceptul “orașului de 15 minute” a crescut confortul de care beneficiază locatarii noilor blocuri. Aproximativ jumătate dintre proiectele noi din piață au cel puțin un loc de joacă pentru copii, peste o treime dispun de sală de fitness, iar 16% le oferă acces noilor proprietari la piscină. Siguranța este luată în serios, 84% dintre proiecte menționând existența serviciilor de pază în incintă și aproape 70% supravegherea video. Locul de parcare nu este negociabil pentru mulți cumpărători, dar costul aferent acestuia a ieșit din prețul total. Parcarea se vinde acum aproape întotdeauna separat, ceea ce înseamnă un cost suplimentar pentru cumpărător.
Accentul pus tot mai des pe sustenabilitate este o altă tendință înregistrată pe parcursul ultimilor trei ani. Dacă în 2023, de exemplu, doar 3% dintre apartamentele noi se aflau în ansambluri rezidențiale ce dispuneau de panouri fotovoltaice, acum ponderea acestora în totalul ofertei a crescut la 18%. Spațiile verzi sau chiar parcurile private dedicate locatarilor aflate în incinta proiectelor imobiliare au devenit, de asemenea, tot mai des promovate de către dezvoltatori în demersurile realizate pentru atragerea cumpărătorilor (16%-31%). Stațiile de încărcare pentru mașini electrice sunt, totodată, întâlnite mai des (1%-9%).
Avansul prețurilor pe parcursul ultimilor ani
Prețul mediu solicitat cumpărătorilor pentru apartamentele noi scoase la vânzare în București a înregistrat, de la începutul lui 2023 și până la începutul anului 2026, un avans cu aproape 50%, potrivit Indicelui Imobiliare.ro - instrument care monitorizează de peste 15 ani evoluția pieței rezidențiale din principalele centre urbane prin intermediul celei mai extinse baze de date din țară. Anul în curs a adus, până în septembrie, noi majorări, prețul de listare aferent locuințelor din blocuri noi înregistrând comparativ cu ianuarie 2026 un avans cu aproape 3%.
În ciuda scumpirilor, potențialii cumpărători au încă acces la locuințe noi care le oferă mai mult confort, dotări și facilități superioare, dar care se mențin semnificativ mai accesibile decât cele disponibile în alte capitale europene.
Credit ipotecar pentru un apartament nou
Venitul necesar achiziției unei locuințe noi prin intermediul unui credit ipotecar a înregistrat, de asemenea, un avans pe parcursul ultimilor trei ani, arată calculele Imobiliare.ro Finance, liderul pieței de brokeraj de credite din România.
“Deși prețurile locuințelor noi au crescut puternic, capacitatea de accesare a unui credit a rezistat surprinzător de bine. De la începutul lui 2023, salariul mediu net a crescut cu aproape 37%, iar venitul necesar pentru finanțarea unui apartament nou cu două camere cu aproximativ 35%. Cu alte cuvinte, din perspectiva eligibilității pentru credit, evoluția veniturilor a ținut în mare parte pasul cu piața, chiar dacă ritmul de creștere a salariilor s-a temperat puternic în ultima perioadă”, explică Dan Niculae, CEO Imobiliare.ro Finance.
Să luăm ca exemplu o garsonieră aflată într-un bloc recent finalizat din București. La începutul lui 2023, o astfel de locuință se vindea cu un preț mediu de 65.170 euro și putea fi cumpărată cu sprijinul unui credit ipotecar pe 30 de ani, dacă viitorii proprietari erau la prima achiziție, achitau un avans standard de 15% și aveau venituri nete lunare în valoare de 4.776 lei. Într-un scenariu similar, luând în considerare un grad maxim de îndatorare de 45% și cea mai bună dobândă disponibilă la nivelul pieței, câștigul necesar pentru obținerea împrumutului crește la 6.512 lei în august 2026.
Achiziția unui apartament nou cu 2 camere putea fi realizată, în condiții asemănătoare, cu venituri nete lunare în valoare de 7.163 lei în urmă cu trei ani și de 9.678 lei înainte de începutul acestei toamne. Pentru obținerea unui credit ipotecar în vederea achiziției unui apartament cu 3 camere din Capitală, câștigurile nete ale viitorilor proprietari trebuiau să depășească 10.400 lei în ianuarie 2023 și 14.000 lei în august 2026.
![Aici se duc banii din televiziune! Intrați în vila de lux cu 7 camere a familiei Fodor: Au un măslin uriaș în curte și bucătărie de 22 mp [30 FOTO]](https://images.libertatea.ro/1/p_Wk9ljaHR0cHM6Ly9hcGktd2lkZ2V0cy5yaW5naWVyLnJvL3N0b3JhZ2UvdXBsb2Fkcy9hcnRpY2xlL2U4bU1CcVB3RzU2S2txdDk1ck1xVmdoQ05RTzgxYTg5U2sxemUwWE4uanBnkZMFzQHgzQEw3gABoTEE)
![Raiul pe pământ! Cum arată casa cu 5 camere a Mirelei Vaida: Living cu perete de sticlă spre pădure și piscină de 30.000 € [27 FOTO]](https://images.libertatea.ro/1/zgXk9ljaHR0cHM6Ly9hcGktd2lkZ2V0cy5yaW5naWVyLnJvL3N0b3JhZ2UvdXBsb2Fkcy9hcnRpY2xlLzlocWV1SVFQTU5YSGFPdVJ5dEhmRnhFdU5tZWk1cmNRUWR1YzZzYlcuanBnkZMFzQHgzQEw3gABoTEE)
