Blocul tău e sigur? Ce trebuie să știe fiecare proprietar despre urmărirea comportării în timp a clădirilor

Puține asociații de proprietari știu însă că această activitate intră în responsabilitățile lor directe și că este una reglementată și obligatorie prin lege. La fel, proprietarii nu cunosc suficiente lucruri despre cum anume să verifice informații despre sănătatea structurală a imobilului pe care îl au sau se pregătesc să îl cumpere. 

Mariana Garștea, Director General Sixense România și Președinte al Asociației Profesionale pentru Monitorizare Geotehnică și Structurală (APMGS) ne-a explicat mai multe despre lucrurile la care să fim atenți, pentru a preveni reparații costisitoare sau pentru a ne asigura că nu suntem în pericol atunci când facem o investiție imobiliară. Sixense România este o companie care oferă servicii de urmărire a comportării construcțiilor în timp pentru mediul construit, inclusiv pentru proiectele din domeniul rezidențial, având experiență de 14 ani pe piața din România și fiind parte din Sixense Group, lider mondial în domeniu. 

De ce este important ca o clădire rezidențială să fie urmărită în timp din punct de vedere structural? Ce înseamnă, concret, urmărirea comportării construcțiilor în timp (UCT) și care este diferența față de o inspecție tehnică ocazională?

La fel ca orice alt tip de construcție, și clădirile rezidențiale trebuie să fie urmărite în timp din punct de vedere structural. De ce? Motivele sunt numeroase: 

• pentru că există riscuri care pot afecta stabilitatea structurii; 
• pentru că, odată cu trecerea timpului, pot să apară foarte multe probleme (inflitrații, fisuri etc.) care să aibă legătură directă cu sănătatea structurii (deși poate că, la prima vedere sau pentru un ochi de nespecialist, nu le-am corela în acest mod); 
• pentru că oricine care administrează, respectiv deține un imobil își dorește să minimizeze costurile de întreținere, să știe că locuiește într-un bloc sigur și să prevină probleme grave, care nu ar face decât să scadă valoarea proprietății respective pe termen lung. 

Urmărirea comportării construcțiilor în timp (UCT) este, deci, un proces obligatoriu prin lege, care are rolul de a verifica permanent modul în care o clădire se comportă pe durata exploatării ei. Practic, vorbim despre un proces care are în vedere o abordare preventivă, pentru a verifica diverși parametri structurali ai unei clădiri, parametri care ne pot spune din timp despre eventuale deformări, fisuri, deplasări ce pot indica o problemă de stabilitate. 

Spre deosebire de o inspecție tehnică ocazională, care se face doar atunci când apar semne vizibile de degradare, urmărirea comportării în timp este o activitate mai degrabă strategică, planificată și continuă, cu măsurători periodice, ce ne pot spune informații importante chiar și în absența unor semne vizibile. De multe ori, dacă se ajunge la lucruri vizibile cu ochiul liber, înseamnă că deja problemele au avansat destul de mult, ceea ce face lucrurile mai dificile și intervențiile mai complicate și costisitoare. 

Prin UCT, se urmărește evoluția clădirii în ansamblu, cu scopul de a preveni, nu doar de a reacționa: să știm din timp dacă o clădire își modifică comportarea din punct de vedere structural, înainte ca modificările să devină un real pericol pentru locatari sau să necesite reparații majore. 

Ce obligații legale au asociațiile de proprietari în legătură cu această activitate? Există termene sau condiții specifice prevăzute în legislație (de exemplu, în Legea 10/1995 sau normativele aferente)?

Da, în mod cert există obligații legale clare pentru asociațiile de proprietari, deși realitatea este că foarte puține dintre ele au această activitate pe listă sau sunt suficient de informate că UCT intră pe lista obligațiilor pe care trebuie să le gestioneze.

Conform Legii 10/ 1995 și conform Legii asociațiilor de proprietari nr. 196/ 2018, asociațiile de proprietari au responsabilitatea de a asigura urmărirea comportării construcțiilor în timp pe toată durata de viață a acestora. Vorbim despre o activitate la fel de importantă ca întreținerea instalațiilor sau asigurarea reparațiilor curente. 

De asemenea, normativul P130/ 2025 ne spune și mai multe despre:

• cum anume trebuie derulat acest proces și ce specialiști trebuie angrenați în el;
• parametrii urmăriți;
• modul de raportare, dat fiind că rezultatele trebuie consemnate în Cartea tehnică a construcției, inclusiv Jurnalul evenimentelor. Aceste documente trebuie actualizate permanent cu toate lucrările de UCT și intervențiile realizate. Capitolul D, dedicat urmăririi comportării în timp, este esențial.

Iar dacă în urma UCT se constată comportări anormale ale clădirii, asociația este obligată să anunțe autoritățile locale și Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC), respectiv să solicite expertizarea tehnică a construcției. 

Cum se realizează practic această urmărire? Cine o efectuează, ce parametri sunt monitorizați și cât de des? Cum pot ști proprietarii că imobilul lor este într-adevăr sigur din punct de vedere structural?

Urmărirea comportării în timp a construcțiilor se realizează doar de către specialiști atestați, cu expertiză dovedită și care măsoară periodic modul în care o clădire răspunde la condițiile reale de exploatare. 

Concret, programul de urmărire trebuie elaborat de către proiectant. Pe baza acestuia, un laborator autorizat de ISC, așa cum suntem noi la Sixense România, vine și realizează măsurătorile necesare, fiind contractați de către asociația de proprietari. Mai mult decât atât, e important să menționăm și că, în cazul clădirilor noi, urmărirea începe chiar din perioada de execuție și apoi trebuie continuată în exploatare. Iar pentru clădirile aflate în exploatare de foarte mulți ani și pentru care nu s-a făcut niciodată UCT, trebuie realizată o analiză și trebuie găsite cele mai bune soluții, astfel încât să existe un T0 și să se continue cu urmărirea comportării în timp. 

Legat de cum anume se face această activitate, se verifică anumite puncte-cheie ale construcției (fisuri, tasări, deplasări, înclinări, deformări etc.), precum și eventuale modificări ale condițiilor de teren. În funcție de tipul și complexitatea construcției, se pot instala chiar senzori care permit o monitorizare precisă, realizată la distanță. 

Ca regulă generală, este obligatorie cel puțin o verificare anuală, dar se fac verificări și după anumite evenimente excepționale (cutremure, inundații, lucrări/ șantiere în vecinătate etc.), pentru că acestea pot afecta în mod deosebit structura. Datele sunt consemnate apoi în Cartea tehnică a construcției, care trebuie păstrată de administratorul clădirii. 

Așadar, dacă sunteți proprietari care vor să se asigure că imobilul în care locuiți este sigur din punct de vedere structural, este necesar să solicitați aceste rapoarte periodice referitoare la urmărirea comportării în timp de la administrația clădirii (președinte și administrator). Aveți dreptul să le consultați și să cunoașteți aceste informații, mai ales pentru că, dacă aceste verificări lipsesc, înseamnă că asociația de proprietari nu a respectat legislația în vigoare și este pasibilă de amendă. De asemenea, pot să apară probleme în exploatare de care să se afle tardiv și care să coste foarte mult sau să afecteze iremediabil clădirea. Chiar și lucruri care pot să pară banale la început – fisuri repetate sau uși care nu se mai închid corect – sunt semne care indică faptul că există mișcări structurale ce trebuie investigate de urgență. 

Mi-aș dori ca toată lumea să înțeleagă că UCT nu este o formalitate, ci este un instrument esențial pentru a detecta din timp problemele de stabilitate și pentru a evita situațiile în care siguranța locatarilor este pusă în pericol. 

Ce ar trebui să verifice un cumpărător înainte de a achiziționa un apartament într-o clădire nouă sau recent reabilitată? Există documente sau rapoarte care pot confirma că blocul este monitorizat corespunzător și respectă cerințele de siguranță structurală?

Înainte de a cumpăra un apartament, este important ca viitorul proprietar să nu se limiteze la aspectul estetic al clădirii sau apartamentului, ci să verifice, prin orice mijloace dispune, și siguranța structurală, și calitatea execuției. 

Așa cum spuneam mai sus, primul pas este să solicite o serie de documente punctuale cum ar fi cele mai recente rapoarte de monitorizare structurală din execuție, procesul verbal de recepție la finalizarea lucrării, proiectul tehnic etc.

Un cumpărător atent și informat ar trebui să întrebe apoi: dacă imobilul are un program de urmărire activ, când s-au făcut ultimele măsurători și dacă există rapoarte semnate de un laborator autorizat de ISC. Un dezvoltator serios și credibil nu are nimic de ascuns și va putea pune la dispoziție toate aceste lucruri. Lipsa lor este un semnal de alarmă serios pentru orice cumpărător, din punctul meu de vedere. 

Cum ar trebui să ne schimbăm cultura de responsabilitate în jurul siguranței locuințelor? Cum putem ajunge ca urmărirea comportării construcțiilor în timp să devină o normalitate și nu o excepție?

Cred că ar trebui să pornim gândindu-ne la faptul că locuința este o investiție foarte importantă pentru fiecare dintre noi – pentru mulți, este chiar o investiție pe viață. Un imobil înseamnă o viață întreagă, o familie, posibilitatea de a construi ceva al tău, un loc în care investim financiar și emoțional deopotrivă. 

Așa că ea trebuie protejată. E important să privim dincolo de achiziția imediată – către cum menținem un imobil sigur și sănătos și peste ani, poate cum îl lăsăm moștenire generațiilor viitoare. Asta înseamnă responsabilitate în adevăratul sens al cuvântului.

Desigur, dincolo de aceste lucruri, există și costuri foarte directe ale neglijării subiectului pentru proprietari:

• deprecierea valorii apartamentelor: o clădire cu probleme structurale își pierde rapid atractivitatea pe piață;
• costuri ridicate și neprevăzute pentru reparații majore: ce pot depăși cu mult cheltuielile unei urmăriri continue și preventive;
• disconfort constant cauzat de infiltrații, igrasie, tasări sau defecțiuni ale instalațiilor;
• creșterea riscului de accidente sau de avarii structurale care pot afecta siguranța ta ca locatar;
• posibile litigii și blocaje în relația dintre proprietari și asociație, atunci când nu există o evidență clară a executării obligațiilor legale și tehnice. 

Informarea este modalitatea principală prin care putem să transformăm urmărirea comportării construcțiilor în timp într-o normalitate. Dorința de a înțelege, de a cunoaște sau de a apela la specialiști atunci când nu avem suficiente detalii. Important este să existe acest interes, să ne punem întrebări, să fim preocupați – atât ca asociații de proprietari și administratori de bloc, cât și ca proprietari. Să nu așteptăm să se întâmple dezastre sau să spunem „lasă, nu e important”. Să nu așteptăm doar „să se facă”, ci să luăm noi măsuri, să știm noi ce este de făcut, să fim noi cei informați și care pot să ia acțiune, să ne protejăm noi investiția.

Vedem în jurul nostru foarte multe cazuri – intens mediatizate – de probleme care au luat o turnură gravă și care au lăsat oameni pe drumuri, fără locuințele în care investiseră uneori tot ceea ce au strâns într-o viață întreagă. Cred că acesta este semnalul că ar trebui să preluăm frâiele, să căutăm să înțelegem ce soluții, ce instrumente și ce activități ne pot ajuta să fim în siguranță, să avem un imobil protejat din toate punctele de vedere, inclusiv structural. 

În cele din urmă, monitorizarea nu este doar o obligație legală (și nu degeaba este o obligație legală), ci și un instrument de protejare a investiției și a comunității. Standardele de locuire și calitate cresc, iar preocuparea pentru sănătatea structurală trebuie să țină pasul. 

Dorința de a avea o locuință personală rămâne puternică în România. Îmi doresc ca, în egală măsură, să crească și grija pentru întreținerea și siguranța ei pe termen lung. 

Abonați-vă la ȘTIRILE ZILEI pentru a fi la curent cu cele mai noi informații.

ABONEAZĂ-TE