Merită să cumperi o casă pentru a o închiria? Iată riscurile la care trebuie să fii atent! (Publicitate)
Adaugă-ne ca sursă preferată în Google
Urmărește Libertatea in Google Discover
Cea mai simplă metodă de investiție pasivă are și cele mai importante consecințe – bune sau rele.
Dacă ai deja o locuință și destui bani pentru a investi în altele, pe care să le închiriezi, decizia de investiție este destul de simplă: în cât timp vor fi acoperite costurile totale (cumpărare + renovări + asigurări + impozite etc.) din chiria încasată. Dacă e vorba de 20 de ani, rezultă un randament de 5%, oricum mai mare decât dobânda la bancă sau la titlurile de stat. Chiar și dacă lucrurile nu merg conform așteptărilor – de exemplu piața scade prea mult sau nu găsești mereu chiriași, investiția tot se va recupera mai devreme sau mai târziu. Singurul criteriu în cele din urmă este dacă acesta este tipul de investiție care ți se potrivește din punctul de vedere al raportului risc/randament sau dacă preferi altceva.
Calculele, însă, se schimbă complet atunci când nu ai toți banii, dar ai un venit suficient de mare încât să poți convinge banca să te împrumute.
Metoda este tentantă la prima vedere: creditul „se plătește singur” iar la final rămâi cu o locuință pe care să le-o lași copiilor sau să îți completeze pensia. Atenție, însă că există destule riscuri dar și constrângeri și calcule de care e bine să ții cont din start.
În primul rând, de obicei va fi nevoie de acordul băncii pentru închiriere, astfel că e bine să întrebi încă de la contractarea împrumutului dacă ai șanse să îl obții. Băncile care sunt de acord condiționează adesea acordul de încheierea contractelor pe perioadă determinată, cât mai scurtă, respectiv de virarea chiriei încasate direct în contul deschis la bancă.
În cazul creditelor obținute prin programele „Prima Casă” sau „Noua Casă” – unde avansul și dobânzile sunt mai mici – acordul este mai greu, uneori imposibil de obținut.
Astfel, cel mai probabil va trebui să te orientezi către un credit standard, cu o cofinanțare de 15% (adică „avansul” cu care trebuie să contribui la cumpărare). Aici apare deja primul și cel mai important risc. În caz că investiția nu merge bine iar imobilul ajunge să fie executat silit, riști să pierzi o parte sau toți banii cu care ai venit de acasă, sau în cazurile extreme chiar și o parte dintre veniturile viitoare.
Sunt lucruri care s-au întâmplat deja în România, în anii 2000. La început, când piața creștea, destui români au ales să cumpere ieftin iar apoi fie să închirieze la o valoare care depășea de câteva ori rata, fie să vândă la noile prețuri, să ramburseze creditul și să rămână cu o mulțime de bani. Însă pentru cei care au intrat în acest joc pe final, în vârful bulei imobiliare, bazându-se doar pe creșteri nesfârșite (că oricum chiria nu mai acoperea nici jumătate din rată), deznodământul a fost tragic.
Același lucru se întâmplă, la scară mai mică, mai recent – cu cei care au cumpărat bazându-se pe încasările mari obținute din închirierea pe termen scurt, prin servicii de tipul AirBNB sau booking.com. După ce lockdown-urile au redus drastic rezervările turistice, se pot considera norocoși cei care au găsit să închirieze pe termen lung pentru a-și acoperi măcar o parte din rată.
Nimeni nu poate spune încă de pe acum ce fel de riscuri, previzibile și cu atât mai mult imprevizibile, se vor materializa în viitor. Pentru a le contracara, soluția este să iei orice decizie cu prudență extremă. Iată câteva reguli:
1. Nu judeca proprietatea cumpărată în funcție de cât i-ar putea crește prețul în viitor, ba dimpotrivă, presupune că va urma o scădere de cel puțin 10-20%. Tot ce contează este cât de atractivă va rămâne în scop de închiriere.
2. Prețul maxim pe care este rezonabil să-l plătești îl reprezintă valoarea a 20 de ani de plăți, adică ratele lunare la care se adaugă toate celelalte costuri: impozite, asigurări, renovări etc. Chiar dacă sunt disponibile credite chiar și pe 30 de ani, ele au foarte rar sens financiar și cu atât mai puțin în acest scenariu – pe larg poți citi în articolul „Tot ce trebuie să știi despre dobânda la creditul ipotecar. Cât de scump e de fapt acest împrumut” .
3. Chiar și atunci când închirierea pe termen scurt este posibilă și profitabilă, reperul trebuie să rămână tot prețul de piață pentru închirierea pe termen lung, stfel încât să nu te trezești cu surprize.
4. Păstrează un buffer de cel puțin trei luni de rate achitate în avans, încă de la început, care să prevină dificultățile financiare în cazul unor perioade mai tulburi.
5. Achită din credit în avans ori de câte ori ai niște bani în plus, fie din închiriere fie din oricare alte surse. Până la urmă, cu cât ahciți mai repede cu atât ai șanse mai mari să poți relua procesul cu o nouă investiție – fie similară, fie vreun alt fel de investiții pasive, despre care poți citi mai mult în articolul „Cum să faci banii să muncească pentru tine și să se înmulțească. Scurt ghid pentru următorii 5-10 ani”
Înscrie-te și tu la cursurile de educație financiară de la Școala de Bani! https://www.scoaladebani.ro/curs-pentru-parinti?utm_campaign=libertatea"
