Costul boomului imobiliar pe fostele fabrici comuniste: zeci de mii de navetiști se sufocă zilnic între oraș și periurban. Masterplanul gândit la Iași

Investiții de sute de milioane de euro

În locul halelor și al coșurilor de fum apar ansambluri rezidențiale, iar orașul își mută industria spre periferie, într-un proces accelerat în ultimii ani.

În ciuda unui recul al pieței imobiliare, dezvoltările continuă într-un ritm alert, cu investiții de sute de milioane de euro realizate de companii locale, naționale și din străinătate. Problema majoră rămâne însă infrastructura: orașul a investit insuficient în proiecte mari de mobilitate, iar traficul devine tot mai greu de gestionat. În paralel, relocarea activităților industriale în periurban redesenează nu doar economia locală, ci și modul în care Iașiul se extinde în context metropolitan.

Studiu de caz: belgienii de la BMT își mută toată producția în afara Iașiului

Una dintre cele mai recente reconfigurări urbanistice, în curs de avizare, este propusă în zona primului mall construit la Iași (Iulius Mall). În prezent, o companie din grupul belgian BMT deține mai multe hale de producție pe un teren de peste 3 hectare. În vecinătate, în ultimii ani, au fost construite un ansamblu rezidențial și un parc de retail. 

Anul trecut, BMT a început demersul pentru relocarea activității în partea de est a orașului, într-un pol industrial spre comuna Tomești, unde alte companii ale grupului au construit fabrici. BMT produce la Iași de la roți dințate și până la componente folosite în industria spațială. 

Amplasamentul actual al activității este înconjurat de proiecte rezidențiale și activități de retail, care pun presiune urbanistică pe funcțiunea industrială. Planul de dezvoltare al grupului include și relocarea pas cu pas a activității într-o zonă cu presiune rezidențială mai redusă”, se precizează în proiectul urbanistic.

În locul fabricii, un dezvoltator local (Gheorghe Achiței, director al firmei Gral Construct) propune un ansamblu cu 16 blocuri. Lângă acest amplasament se desfășoară fosta platformă TEROM (combinat de fibre sintetice) pe o suprafață de 50 de hectare. Parțial, terenurile au fost ocupate de zone de retail, iar pe amplasamentele libere de construcții sunt propuse zeci de blocuri, cu regim înalt. Unul dintre investitori este cunoscutul om de afaceri Zaharia Schrotter. 

Demolări pe bandă rulantă, proiecte noi la orizont

Anul trecut, fosta fabrică Moldomobila a fost demolată în totalitate. Pe amplasament, Kaufland va ridica un parc de retail. În proximitate, tot pe un teren al fostei fabrici, omul de afaceri Adrian Butucă propune un complex rezidențial. Nu departe de acest amplasament este în execuție ansamblul mixt Silk District: demolarea fostei fabrici de mătase Tomiris a avut loc acum câțiva ani. Investitorul este Prime Kapital, cunoscut și pentru amenajarea Mall Moldova, unul dintre cele mai mari mall-uri regionale din țară.

În luna martie, un dezvoltator local (Sorin Bălănescu, MIL Expert) a obținut autorizația de construire pentru dezafectarea fostei fabrici de alcool a Iașiului (Alfincool), tot din zona industrială: în locul complexului cu 14 construcții vor apărea blocuri. În apropiere, alte 30 de construcții, parte a fostului combinat viticol Vinia, au aceeași soartă: firma Daily Group, din Suceava, are în avizare un proiect mixt, cu locuințe, birouri și spații comerciale.

O altă fabrică-simbol a Iașiului, Nicolina, a fost demolată în urmă cu aproape 20 de ani. După ce terenul de 24 de hectare a trecut pe la mai mulți proprietari, milionarul Constantin Duluțe, cunoscut pentru vânzarea fermei Insula Mare a Brăilei cu peste 200 milioane de euro, a început, de anul trecut, construirea de blocuri. 

În zona industrială a Iașiului au mai avut loc demolări punctuale ale unor foste hale cu proprietari diverși. Excepție fac construcțiile industriale aflate la extremitatea estică a orașului, precum și halele Metinvest (fosta ArcelorMittal) care își continuă activitatea la o distanță relativ mică față de centrul orașului.

Chiar dacă multe dintre fabrici au fost sau vor fi demolate, Iașiul nu renunță la industrie, ci o mută la margine și construiește orașul pe ruinele ei.

Miza Fortus: lipsa unui plan coerent duce la dezvoltare haotică

În partea sudică a orașului se află fosta platformă Fortus întinsă pe o suprafață de peste 140 de hectare. În ultimii ani, după eșecul privatizării, pe câteva zeci de hectare, vândute la diverse licitații, au apărut și continuă să fie construite blocuri. 

În proprietatea statului sunt peste 120 de hectare, iar Autoritatea pentru Administrarea Activelor Statului (AAAS) deține cea mai mare parte a suprafeței. Consiliul Județean (CJ) Iași a inițiat, încă din anul 2022, un demers pentru preluarea a 60 ha printr-o procedură de dare în plată. În toamna anului trecut, procesul de transfer, ajuns pe ultima sută de metri, a fost blocat de Primăria Iași care a solicitat, la rândul ei, proprietatea. Municipalitatea deține alte 30 ha la Fortus și a început să scoată la concesiune suprafețe fără o strategie coerentă.

Contrele CJ – Primărie au la bază tensiunile dintre șefii celor două palate administrative, neînțelegerile între Costel Alexe (șef CJ Iași) și primarul Mihai Chirica fiind de notorietate la Iași, cu toate că cei doi fac parte din același partid (PNL). O evaluare făcută de AAAS în anul 2024 arăta că valoarea activului de la Fortus ajunge la aproape 100 de milioane de euro, astfel că miza conflictului este una majoră.

În lipsa unui plan coerent de reconfigurare a fostei platforme industriale există riscul unei dezvoltări haotice, așa cum deja s-a întâmplat în alte zone ale orașului. În prezent, Iașiul se ghidează după un plan urbanistic general (PUG) întocmit acum mai bine de un sfert de secol.

Vestul orașului: noul „Eldorado” imobiliar și industrial al Iașiului

O altă miză imobiliară majoră este în vestul orașului, unde se află 1.000 de hectare de teren, parțial construite. Circa 50 de hectare se află în interiorul unui fond construit, o fostă zonă cu trecut industrial amenajată între blocurile din cartierul Dacia. Numeroase hale au fost deja demolate, iar altele urmează să fie dezafectate în perioada următoare. În locul acestora, diverși dezvoltatori au în implementare proiecte imobiliare, respectiv construirea de locuințe.

Cea mai mare parte a suprafeței libere de construcții se desfășoară între capătul cartierului și zona Antibiotice – Metro, cunoscută ieșenilor drept „Șes Bahlui”. Zona nu are în prezent o infrastructură adecvată, singurele străzi fiind în jurul complexului Mall Moldova. 

Lângă acest centru comercial, Primăria Iași a rezervat 40 ha pentru construirea unui nou stadion, dar proiectul nu are încă finanțare. În schimb, pe alte câteva zeci de hectare din proximitate, sunt propuse proiecte cu locuințe, dar niciunul nu a fost încă aprobat din cauza lipsei infrastructurii.

Zona Șes Bahlui are și o puternică amprentă industrială. Miroslava, comună limitrofă Iașiului, a dedicat peste 70 ha pentru amenajarea de parcuri industriale, iar lucrările au început în urmă cu 10 ani. În prezent, sunt peste 70 de firme (locale și internaționale). 

Conform primarului comunal Dan Niță, în final zona industrială va atrage investiții de 150 de milioane de euro și va genera 5.000 de locuri de muncă. La acestea se adaugă alte câteva mii de persoane care lucrează la fabrica Antibiotice, la unitatea americană Phinia (fostul Delphi) și alte companii cu unități de producție din zonă. 

Parcurile industriale din Miroslava au atras și alte investiții în imediata apropiere. Pe circa 100 ha sunt în curs de execuție sau vor începe în acest an proiecte pentru parcuri logistice. Una dintre investițiile majore aparține Kaufland. Retailerul va construi cel de-al treilea depozit logistic din țară, care se va desfășura pe 40 ha. În vecinătate sunt în dezvoltare parcuri logistice precum Eli Park și Olympian Park, dar și investiții ale unor dezvoltatori locali. 

Iașiul va avea, în premieră, un masterplan metropolitan

Dezvoltarea accelerată spre periurban și reconfigurările urbanistice din interiorul orașului au creat necesitatea unei regândiri a zonei metropolitane. Zilnic, zeci de mii de navetiști circulă între municipiu și periurban. La orele de vârf, intrările/ieșirile din Iași sunt blocate de ambuteiaje, iar cozile se întind pe kilometri întregi. Un studiu recent al Primăriei Iași arată că peste 22.000 de elevi din comunele limitrofe orașului sunt școlarizați în altă localitate decât cea în care locuiesc, majoritatea fiind în municipiu.

În acest context, un grup de specialiști lucrează de peste un an la întocmirea unui Masterplan metropolitan. Printre altele, documentul propune o serie de artere rutiere strategice menite să fluidizeze traficul. 

„MasterPlanul Metropolitan de Transport poate și trebuie să fie instrumentul de planificare strategică și operațională care să coreleze toate aceste dinamici, relocarea industriei, expansiunea zonelor rezidențiale și presiunea crescândă pe infrastructură, oferind un cadru coerent și predictibil atât pentru investitorii privați, cât și pentru autoritățile publice implicate în dezvoltarea policentrică a Iașiului metropolitan”, a declarat pentru Libertatea Adrian Covăsnianu, unul dintre experții în mobilitate urbană care face parte din echipa de elaborare a documentului. 

În opinia acestuia, zonele clasice industriale ale Iașiului își pierd veleitatea inițială și devin „refugii utile pentru noile zone rezidențiale”. „Accesul general bun la infrastructura de transport existentă, congestiile mai reduse față de alte areale caracterizate de mixitate funcțională reprezintă elemente favorizante pentru noile zone industriale (Silk District, platforma TEROM etc.)”, a comentat expertul.

În același timp, a adăugat Covăsnianu, prețurile mai reduse din zona metropolitană, exterioară municipiului Iași, precum și perspectiva dezvoltării infrastructurii de transport (autostrada A8, drumul de legătură dinspre A8 spre Uricani, drumul de acces spre aeroport și varianta de ocolire Iași Est, trenul metropolitan Iași) și chiar o anumită flexibilitate în etapa de avizare și autorizare în unele comune limitrofe facilitează o dezvoltare accelerată în vestul, nordul și estul orașului. 

„Infrastructura trebuie să vină la pachet pentru a deservi optim și a oferi accesibilitatea necesară unei eficiențe economice cât mai bune. Iașiul se află în fața unei oportunități de dezvoltare transfrontaliere importante (finanțarea SAFE pentru A8, CEF pentru feroviar și EastInvest – ca mix de finanțare) pe care sperăm să o valorizeze corect”, a conchis Adrian Covăsnianu.

Toate reconfigurările urbanistice conturează un nou model de dezvoltare pentru Iași: industria iese din oraș, locuințele și retailul îi iau locul, iar presiunea se mută pe infrastructură și mobilitate. În lipsa unor investiții rapide și coerente în rețelele de transport, există riscul ca extinderea accelerată să genereze aceleași probleme pe care încearcă să le rezolve: trafic blocat, cartiere aglomerate și dezvoltări fără coerență urbanistică.

Abonați-vă la ȘTIRILE ZILEI pentru a fi la curent cu cele mai noi informații.

ABONEAZĂ-TE

Ați sesizat o eroare într-un articol din Libertatea? Ne puteți scrie pe adresa de email eroare@libertatea.ro